Woningmarkt 2e kwartaal 2023: Koopstarters profiteren van dalende prijzen in grote steden

25 juli om 06:58 door Dakenraad

Woningprijsdaling groter bij koopstarters dan bij doorstromers

In het 2e kwartaal van 2023 kostte een woning gemiddeld € 407.000. Dit is 5,2% minder dan in het 2e kwartaal van 2022. Toen was de gemiddelde woningprijs € 429.000. Koopstarters betaalden dit kwartaal gemiddeld € 339.000. Dat is 4,9% minder dan vorig jaar. Doorstromers betaalden gemiddeld € 458.000. Dat is 3,6% minder dan vorig jaar. Tussen 2019 en 2022 steeg de gemiddelde woningprijs betaald door koopstarters harder dan die van doorstromers. De 6 jaren daarvoor was dit nog andersom.

Figuur 1: Ontwikkeling van de gemiddelde koopsom van koopstarters en van doorstromers Bron: Kadaster

Woningprijsdaling groter in de G4-steden

Vorig kwartaal daalden landelijk de woningprijzen ten opzichte van 1 jaar geleden. Die prijsdaling werd toen vooral veroorzaakt door dalende prijzen in de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) en de G40 (40 grote steden). In de rest van het land was nog geen prijsdaling te zien. In het 2e kwartaal zien we voor het eerst ook voor de rest van het land een prijsdaling.

Onderstaand figuur toont de prijsontwikkeling voor koopstarters en doorstromers in de G4 en overig Nederland (G40 + rest van het land). De sterkste prijsdaling is die van koopstarters in de G4, met -8,3%. Ook doorstromers in de G4 laten met -6,1% een stevige daling zien. De prijsaanpassing van koopstarterswoningen in de G4 gaat hiermee erg hard. De gemiddelde prijs die koopstarters betalen ligt weer op het niveau van eind 2020. Ten opzichte van 5 jaar terug is de gemiddelde prijs met 29% toegenomen. Dit lage percentage steekt af tegen de sterkste prijsstijging over de afgelopen 5 jaar. Dat is die van doorstromers in overig Nederland met +51%.

Figuur 2: Ontwikkeling van de gemiddelde koopsom van koopstarters en van doorstromers naar regio Bron: Kadaster

Hoogste woningprijs rondom Amsterdam en Utrecht

De gemiddelde woningprijs verschilt sterk per gemeente. De hoogste prijzen vinden we in de gemeenten Bloemendaal, Blaricum en Wassenaar. Gemiddeld € 1.077.000, € 1.011.000 en € 927.000. En de laagste in Pekela, Kerkrade en Heerlen. Gemiddeld € 212.000, € 223.000 en € 242.000. Het prijsverschil tussen de duurste en goedkoopste gemeente is daarmee € 865.000.

Dalend aantal transacties is trend, maar gemiddeld evenveel als tussen 2010 en 2020

Er wisselden 44.500 woningen van eigenaar in het 2e kwartaal van 2023. Dat zijn er bijna 3.000 minder dan in het 2e kwartaal van 2022. Omdat er sprake is van een seizoenpatroon kijkt het Kadaster meestal naar de trendmatige ontwikkeling (gemiddelde aantal transacties 4 kwartalen). Een jaar terug zagen we een daling van 2,7% in 1 jaar tijd. Nu is de daling 1,5%. Over de laatste 4 kwartalen registreerde het Kadaster gemiddeld 46.700 woningtransacties. Er worden nu ongeveer evenveel woningen verkocht als gemiddeld tussen 2010 en 2020.

Figuur 4: Aantal woningtransacties per kwartaal en voortschrijdend kwartaalgemiddelde (trend) Bron: Kadaster

Vooral doorstromers kopen minder woningen

De daling van het aantal transacties zien we vooral bij de aankopen van woningen door doorstromers. Koopstarters laten de afgelopen kwartalen juist een min of meer constante trendlijn zien. Dit verschil heeft meerdere oorzaken:

Veel koopstarters willen of moeten verhuizen. Zij wonen nog bij hun ouders, in een studentenwoning of in een huurwoning met kort huurcontract.
Doorstromers hebben al een woning. Zij hoeven vaak niet te verhuizen en wachten op een geschikt moment.
Doorstromers hebben bij verkoop een bepaalde prijs voor ogen. Die opbrengst hebben zij nodig voor het kopen van hun nieuwe woning. Door de dalende prijzen kunnen zij daardoor niet altijd verhuizen.
Koopstarters profiteren juist van dalende prijzen. Zij hebben nog geen woning die zij eerst moeten verkopen.
Er is een tekort aan nieuwbouwwoningen. Voor veel doorstromers is er daardoor geen geschikte woning beschikbaar. Zij stromen dan niet door.